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[我借钱你炒股]业内盘点:操盘销售榜TOP30出炉三分

[导读]:[摘要]其实企业也一样,过去十年,房地产企业的发展,就是这句话在现实实践中的真实写照。如从2012到2019年这8年间,以操盘销售额来算,TOP30的上榜门槛从171亿增长到959.3亿“成功,...

[摘要] 其实企业也一样,过去十年,房地产企业的发展,就是这句话在现实实践中的真实写照。如从2012到2019年这8年间,以操盘销售额来算,TOP30的上榜门槛从171亿增长到959.3亿

“成功,既要靠个人努力,也要考虑历史进程。”相信很多人都听过这句“名言”。

其实企业也一样,过去十年,房地产企业的发展,就是这句话在现实实践中的真实写照。如从2012到2019年这8年间,以操盘销售额来算,TOP30的上榜门槛从171亿增长到959.3亿,“增高”4.6倍;TOP3的门槛,则“增高”5倍。这就是踏中历史进程的结果。

另一方面,又需要辩证地去看待个体努力和历史进程的关系。毕竟同样是在过去8年——房地产的黄金时代,TOP30榜单内,仍有高达1/3的房企“消失”了。

在新十年开启之际,我们从名(操盘销售榜)和利(权益销售榜)两个维度,复盘下过去几年地产江湖里的那些掉队者和崛起者。

先说名,操盘榜是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企合作开发,则该项目的业绩仅归入操盘企业,值得一提的是企业代建产生的销售业绩也会纳入该房企的统计中。

名义上该榜单体现了房企的营销和操盘的水平,实际上,它是房企刷业绩的工具。很简单,因为代建项目的销售额并不会计入代建企业的营业额和利润额,也不会改善代建房企的现金流。而合作开发的项目,最后也只是按股权占比分账。

所以,它给房企更多带来的是名声。如绿城,2019年以操盘口径算销售额为2018亿,位列第11位,但权益销售额不足千亿,仅778.2亿,位列第31位。两千亿销售额和七八百亿的销售额,完全是两个级别房企。

不过,这并不妨碍我们以此来做纵向对比。

白羊以克而瑞公布的数据为依据,对2012年和2019年的操盘榜单做了一个简单的对比。左边标蓝的是指已在TOP30里“消失”的房企,右边标红的是指新的登科及第者,变动幅度达1/3。

(数据来源:克而瑞;制表:楼市参考)

在掉队的房企中,万达是因为16年那场众所周知的世纪大交易。令人唏嘘的是,前两天丁祖昱发布的2019年单项目销售额最高的十大百亿神盘中,融创一家占了3个,而3个项目都是当年收购万达的。

当年如日冲天的万达,为何突然遭遇水逆?家大业大的王健林为何要断臂求生?时至今日,万达的教训仍值得房开老板们引以为鉴。

中信地产,则是因为被中海地产收购而“消失”。

伴随着李嘉诚撤出大陆,和记黄埔在TOP30中的销声匿迹,也是理所当然的。

宏立城,听到这个开发商,或许很多人一脸茫然,但若提及全国住宅第一大盘贵阳花果园,想必大家都不陌生了。它就是贵阳花果园的开发商,那时花果园正卖得红红火火。

它在TOP30里进了又出也间接反映了国内大多数中小开发商的宿命,那就是因代表性项目而兴,随着项目销售完毕,又再次泯然于众人。

其余的雅居乐、首开、融侨、金融街等房企,跌出TOP30,并不是因为它们不行了,只是与右边标红的房企比起来,速度上逊色了点。换句话说,右边那些标红的新晋房企,不仅精准地踩中历史进程,而且更加努力,拼的更凶。如阳光城、旭辉、中南、融信、中梁等,都是上一轮去库存行情中,一跃而出的大白马。

值得一提的是,阳光城、旭辉、融信、中南,都为以激进凶狠著称的闽系老板所拥有;师从碧桂园的中梁,其老板杨剑则是温州商人。

这些在销售业绩上一飞冲天的新晋白马房企,其势能能否像恒碧万融那样,保持长期的稳定,还是像万达那样突然就卡了壳,还有待时间检验。

但是有一点是可以肯定的,即上个十年那套玩法,在新十年肯定是行不通了。

再说利,权益榜是以开发商在项目股权占比为口径,

即若某项目为多家房企合作,则该项目的业绩按照股权占比计入相应房企。

其既反映了房企的真实资金实力与投资能力,也代表着真正属于开发商碗里的肉有多少,房企的营收、利润等都来自此。

强调一点,因为克而瑞是从2016年才开始单独罗列权益销售额,此次就拿4年前(2016)来和现在对比。

就掉队者而言,万达的原因上述已有表述。鲁能倒是挺惋惜的,前两年也曾有过高光时刻,不过很快又跌了下来;绿城也一样,虽然大股东中交系走到了前台,但仍然不见起色;首开和自己过去比还是有进步,但和更猛的金科、祥生、中梁、奥园们比,还是差了些。

(数据来源:克而瑞;制表:楼市参考)

权益比(用权益销售额除以操盘销售额)则反映出了一些更有意思的现象。

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